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不動産に関するマメ知識
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不動産Q&A
【物件を決めるときの質問】
Q.
コンドを購入することを考えていますが、一括で払える範囲のものを購入するかローンで毎月支払うか、それぞれメリット、デメリットを教えていただけますでしょうか。
Q.
不動産を購入する際に外国人の場合、ビザ保有者とグリーンカード保有者で手続きや費用の面で異なるのでしょうか。
今、グリーンカードを申請中ですが取得するまで待った方がいいでしょうか。
Q.
昔から、アメリカ人は赤レンガの建物を好むと聞きました。確かに見た目は重厚感があると思いますが、実際に住み心地はよいのでしょうか？（防音、防寒性などについて）
Q.
街角で犬をよく見かけますが、ニューヨークの賃貸アパートでペットＯＫのところは、だいたい何割程度なのでしょうか？ もしくは犬を飼っている人のほとんどは、分譲アパートに住んでいるのでしょうか？
Q.
賃貸の現在のマーケットはどうですか？
Q.
エリアの治安はどうですか？
Q.
アパートのセキュリティはどうですか？
Q.
賃貸契約の不動産に対する手数料はいくらくらいですか？
Q.
どうやって不動産屋を選べばいいですか？
Q.
賃貸と購入で迷ってます。
Q.
教育水準の高いエリアはどこですか？
Q.
知り合いから家を譲ってもらう場合の注意点。
【物件を決めた後の質問】
Q.
帰国で1〜2ヵ月ほどアパート（賃貸）を空けることになりました。大家には言うべきですか？またセキュリティの強化の意味も含めて、ドアマンにチップを差し上げるべきでしょうか？
Q.
より快適にするために、購入した家の改築をしたいと考えています。だいたいどのくらいの費用がかかるものなのですか？（外壁、内壁、バスルームの改造、水道官の交換など）
また、改築にかけた費用は、家を売る際、それ相応の金額として反映されるものでしょうか？
Q.
契約期間中における中途解約は、どんなペナルティが発生しますか？
Q.
賃貸アパートを契約満期後、引っ越すことにしました。その場合、デポジットは全額戻ってくるのでしょうか？ ちなみに大きな破損はありません。また全額戻ってこない場合、どの点に気をつけておくと、よりデポジットが多く戻ってきやすいでしょうか？
Q.
近所に挨拶回りをした方がいいですか？
Q.
アパートの騒音に悩まされてます。
Q.
サブレットに関する注意点。
【物件を決めるときの質問】
コンドを購入することを考えていますが、一括で払える範囲のものを購入するかローンで毎月支払うか、それぞれメリット、デメリットを教えていただけますでしょうか。
不動産購入の際に一括でお支払いをされれば、ローンを組まれる場合とは違い、当然支払利子分は発生しませんので、総支払額は少なくなります（一括購入のメリット）。
しかしながら、一括でお支払いをされれば、ローンを組まれる場合とは違い、お手持ちの資金は一気に減ってしまいますから、株式等に投資する等の資産運用に拠って財産を増やす機会を失う事になります（一括購入のデメリット）。
多くのアメリカ人が、かなりアグレッシブなローンを組んで不動産を購入し、不動産の値が上昇したところでその物件を売却し、ローンを全て返済した上で、別の住宅へ住み替えています。
但し、これは不動産が必ず値上がりするという事が大前提です。
税金面から考えた場合、米国においては不動産の購入に伴う支払い利子分（建物部
分、土地部分の両方）は個人の確定申告する際に控除出来ます。
不動産を購入されれば、その後は不動産の支払いが発生しますから、その金額を合わせた金額は概ね基礎控除額よりも大きくなります。その分節税効果に繋がる事になります （ローンで購入する場合のメリット）。
これは、投資目的ではなく、自分で住むために不動産を購入する場合です。
投資目的の場合はまた異なってきますので、別途ご相談ください。
※これは税制面でのご質問でしたので、会計士の方にご回答いただきました。
協力： 御園恵
KWC Partners, LLP
Tel： (201)541-8400 (ex24)
Website：
http://www.usjapancpa.com
（KWC Partners, LLP/2006年3月）
不動産を購入する際に外国人の場合、ビザ保有者とグリーンカード保有者で手続きや費用の面で異なるのでしょうか。
今、グリーンカードを申請中ですが取得するまで待った方がいいでしょうか。
不動産の購入時においては、ビザ保有者とグリーンカード保有者との手続き上、及び費用上の違いはございません。
（Sakai Organization Inc / 2006年3月）
昔から、アメリカ人は赤レンガの建物を好むと聞きました。確かに見た目は重厚感があると思いますが、実際に住み心地はよいのでしょうか？（防音、防寒性などについて）
ヨーロッパから移ってくる日本人駐在員の方も、赤レンガ造りの建物を好まれます。私も実際に住んで実感することですが、まずは建物自体の造りが、頑丈でしっかりしています。夏は下の階はエアコンをつけなくても涼しいですし、冬は暖かさを保ってくれます。それにレンガは音も吸収するので、防音の点でも優れていると思います。
（パークウェイ・ノース Real Estate LTD / 2005年4月）
街角で犬をよく見かけますが、ニューヨークの賃貸アパートでペットＯＫのところは、だいたい何割程度なのでしょうか？もしくは犬を飼っている人のほとんどは、分譲アパートに住んでいるのでしょうか？
公共スペース、例えばエレベーターなんかで、犬が引っかき傷などを作った場合、大家さんがその壁の張替えなどをしないといけないので、ペットお断りのアパートが多いと思います。賃貸アパートでペット可のところは、全体の10〜15％ぐらいだと思います。コンドミニアムですと、ペット可のところは結構あるようですが。
（パークウェイ・ノース Real Estate LTD / 2005年4月）
賃貸アパートを探していますが、現在のマーケットはどうでしょうか？
値段や、需要と供給のバランスなどを教えてください。
今は売買のマーケットが活発です。特にスタジオ（日本でいうワンルームタイプ）や１ベッドルームなどの動きが活発ですので、購入価格が高くなっています。このため、本来は購入希望の方たちも賃貸してきている状態です。つまり賃貸の需要が増えてきているということですので、１〜２年前と比べると家賃も上昇気味です。
（ステファニー・マンハッタンINC. / 2005年3月）
ニューヨーク市全体の治安はどうですか。
また候補地の治安を調べるのに、どのようにしたらよいでしょうか？
20年位は治安が良い地域・悪い地域とはっきり分かれていましたが、ジュリアーニ前市長が市治安改善を行ってから危ない地域というのは少なくなりました。物件を選ぶ時はご自身の予算やライフスタイルに合わせて決めた方がよいでしょう。候補が絞られてきたら、ご自分でその地域を実際に歩いてみて、自分に合っているかどうかを探求してみるのも良いと思います。特に夜間歩いてみて、自分自身で雰囲気を感じてご覧になる事をおすすめいたします。
（ステファニー・マンハッタンINC. / 2005年3月）
ビルにドアマンなどがいる場合は、セキュリティ面は万全と思ってよいですか？
こればかりは、500ドルのアパートでも1万ドルのアパートでも事件が起きるときは起きるので100%安全というのはありません。例えば、部屋にいるときは中からチェーンをかけるなど、各人で注意することが大事です。
（ステファニー・マンハッタンINC. / 2005年3月）
賃貸契約時の手数料は、いくらぐらいが基準なのでしょうか？
ニューヨーク市では年間家賃の15％というのが商業習慣としてありますが、法律でいくらというのは決まってはいませんので、ケースバイケースです。大体は、テナント側が手数料を支払い、大家側とテナント側のブローカーが手数料を折半します。物件を案内してもらう前に、確認してみてください。
（ステファニー・マンハッタンINC. / 2005年3月）
たくさん不動産屋さんがあって迷うのですが、どうやって選べばよいでしょうか。
各社の違いってどこにあるのでしょうか。
確かに家探しは借りるにしても買うにしても、大きな選択を強いられますね。特に購入は莫大なお金がかかるものなので、慎重に進めたいもの。まずは不動産屋さんと会って自分の希望を伝え、話を聞いてみることから始まります。
話をする過程で「この人はどうかな…」とひっかかる人は、やはりやめておいた方がよいでしょう。このような大きな買い物は、相互の信頼関係が一番大切ですから。ご希望の物件にいかに近いものをご提供できるかどうかは、いくらインターネットが普及した世の中でも、やはりお客様との対話の中で自然に出てくることが多いです。良いコミュニケーションから生まれるそのような関係は、より良い物件探しの基本だと思います。
それから、アフターケアがしっかりしているかどうかも選ぶ際の大切なポイントだと思います。我々は、こちらに来て間もない方の諸手続きから、帰国の際に敷金がお客様に返却されるまで、お手伝いさせていただく機会が多々あります。数年で帰国を予定されている方は、この点においてもしっかりした会社を選ばれるとよいと思います。
（ステファニー・マンハッタンINC. / 2005年3月）
アパートの賃貸か購入かで迷っています。
それぞれのメリット・デメリットを教えてください。
これに関しては別枠の「ニューヨーク不動産情報 豆知識」でお話しています。
期間や予算、用途など様々な要素が絡むので、そちらを参考になさってください。
（ステファニー・マンハッタンINC. / 2005年3月）
子供の教育水準の高いエリアを探しています。どのような地域がありますか？
郊外ですとニューヨーク州のスカースデール、ブロンクスビル、チャパカ、ラーチモント、ハリソン、ライ、コネチカット州ですとグリニッジ辺りです。マンハッタン内にも評判の良い公立学校が数校あります。実際にお子さんを持つご家庭は、そのあたりをよくご存知のケースが多いので、経験談を伺うのも参考になるのではないでしょうか。
（ステファニー・マンハッタンINC. / 2005年3月）
知り合いが帰国することになり、その家を安く譲ってくれるということになりました。こういった場合の注意点を教えていただけますか？
できれば二者間だけの売買は避けたほうが賢明かと思います。しかしどうしてもそうされる場合、後々になって大きな問題を残さないようにするための方法を考えましょう。特に独立家屋の場合、少なくともエンジニアとよばれる専門家に白アリや屋根の状態などに問題がないかどうかを確認してもらった上で、弁護士に売買契約に必要な手続きを取ってもらうなど、第三者に介入してもらうことをお勧めします。
（ステファニー・マンハッタンINC. / 2005年3月）
【物件を決めた後の質問】
帰国で1〜2ヵ月ほどアパート（賃貸）を空けることになりました。大家には言うべきですか？またセキュリティの強化の意味も含めて、ドアマンにチップを差し上げるべきでしょうか？
大家さんには知らせておいた方がいいでしょうね。というのも不在中、火事や水漏れなどのあらゆるトラブルがないとも限りませんから。ある方のケースでは、大家さんに何も知らせず、家賃も未納のままで、1ヵ月後に日本から戻ってきたら、大家さんに家の鍵が変えられていたなんて話も実際ありました。ドアマンへの出発前のチップは上げなくてもいいとは思いますが、不在中大きな荷物などを預かってもらったということであれば、気持ち程度のチップを差し上げてみてはいかがでしょうか。
（パークウェイ・ノース Real Estate LTD / 2005年4月）
より快適にするために、購入した家の改築をしたいと考えています。だいたいどのくらいの費用がかかるものなのですか？（外壁、内壁、バスルームの改造、水道官の交換など）
また、改築にかけた費用は、家を売る際、それ相応の金額として反映されるものでしょうか？
業者にもよりますが、安いところですと壁紙交換は１ベッドルームで800ドルぐらい、バスルームの改造は8000ドル、キッチンですとコンロから冷蔵庫から全部変えて5万ドルぐらいからだと思います。キッチン周りの水道官交換ですと、200ドルぐらいでしょうか。
家を売る際、もちろん改築しておいた方が高く売値が付きますけれども、だからと言ってわざわざ売るために改装する必要はないと思います。といいますのも、台所やバスルームなどのデザインは次の方の好みもありますからね。
（パークウェイ・ノース Real Estate LTD / 2005年4月）
契約期間中における中途解約は、どんなペナルティが発生しますか？
違約金が必要になると思います。なぜなら、本来なら一定期間の家賃を一括払いしないといけないところを、分割払いにしているのですから。1年契約の違約金は、2ヵ月分の家賃とか、残り月のすべての家賃とか、状況によって違ってくると思いますので、契約を解除しなければならなくなった時点で、できるだけ早く大家さんにお知らせすることが必要です。ただしお知らせはcertified mail（配達証明郵便）などの書面ですることをお忘れなく。
2年契約の場合は、違約金も大きくなると思いますので、事前に契約書の段階で、「13ヵ月目から違約金なしで2ヵ月前の解約通知が可能になる」などという条項を入れてもらいましょう。
（パークウェイ・ノース Real Estate LTD / 2005年4月）
賃貸アパートを契約満期後、引っ越すことにしました。その場合、デポジットは全額戻ってくるのでしょうか？ ちなみに大きな破損はありません。また全額戻ってこない場合、どの点に気をつけておくと、よりデポジットが多く戻ってきやすいでしょうか？
大きな破損がない限り、全額戻ってきます。ただし、大きなトラブルを事前に防ぐために、まずは入居前の契約書の段階で、デポジットが退出後何日で戻ってくるのか、契約書に記入してもらいましょう。そして退出時は、Final Inspection (最終点検)の際に大家さんにも立合いをしてもらい、返却デポジットがいくらになるかその場で確認しましょう。
さらに、台所周りの油汚れや焦げ付き、お風呂場などカビ汚れなどは、戻ってくるデポジットに影響しますので、Final Inspectionの前にはそれらを掃除して、綺麗にしておきましょう。
（パークウェイ・ノース Real Estate LTD / 2005年4月）
引っ越したら、近所に挨拶回りをしたほうが良いですか？
郊外の一軒家とアパートの場合は、若干事情が違いますが、日本ほど近所回りをするという習慣はありません。ただ、郊外の場合は向こうから挨拶に来て下さる場合もあります。自分から挨拶回りに行かないとしても、顔を合わせたときに「今度新しく引っ越して来ました」などといって、挨拶とちょっとした自己紹介をすることは大事だと思います。
（ステファニー・マンハッタンINC. / 2005年3月）
引っ越したばかりのアパートで、隣室の騒音に悩まされています。
一体どこに苦情を言えばよいのですか？
また、そういう悩みを相談できる市のサービスはありますか？
騒音で悩んでいるたいていの場合は、壁や床など、ビルの造り自体に問題があることが多いです。つまり、自分も音を出して周りに同じような迷惑をかけていることが少なくありません。まずそれを考えてみる必要があると思います。例えば床が薄くてハードフロアの場合は、じゅうたんを敷くなどして、近所同士がお互いに協力し合う必要があると思います。
それらを考慮してもやはり常識を超える場合、まずドアマンやコンシェルジェ経由で伝えてもらうのが、当り障りがないと思います。ドアマンなどがいない場合は、管理人か家主に事情を話し先方へ伝えてもらう方が、直接本人に言うより角が立たないのではないでしょうか？
それからニューヨーク市のサービスで３１１というものもありますが、この番号はニューヨーク市役所関係部署の番号を紹介する、いわば４１１の延長のようなものなので、残念ながらこちらからの苦情に対してはすぐに対応してもらえないことが多いようです。
（ステファニー・マンハッタンINC. / 2005年3月）
帰国で２ヵ月ほど家をあけるので、サブレットを考えています。
その際に気をつけなければいけないことはありますか？
何かアドバイスがあれば、ぜひお願いします。
賃貸契約は、サブレットが許可されている場合とされていない場合があります。仮に認められている場合でも、契約期間中は契約書にサインした人に家賃支払い他、すべての責任があることを考えると、バックグラウンドを知らない人に又貸しというのは、避けたほうが無難でしょう。
（ステファニー・マンハッタンINC. / 2005年3月）
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